Lutte contre l'habitat indigne

Cette tâche essentielle est portée par le Service Cadre de vie et la Direction du développement territorial. La lutte contre l’habitat indigne et les marchands de sommeil concentre notamment une grande partie des efforts des agents au quotidien. En effet, dans les zones où la demande de logement est tendue, comme en Île-de-France, il est indispensable pour une ville d'être vigilante à l'égard des propriétaires peu scrupuleux qui tentent de louer des logements vétustes et indignes à des personnes modestes en situation de précarité financière et sociale. La Ville de Livry-Gargan s'y emploie quotidiennement.

Défini juridiquement depuis la loi Molle du 25 mars 2009, l'habitat indigne regroupe les logements portant atteinte à la santé et à la sécurité des occupants ou, par nature, impropres à l’habitation. L'habitat indigne comprend par exemple les situations de logements insalubres, c’est-à-dire des logements très dégradés présentant un risque sanitaire pour les occupants : humidité, présence de plomb, manque de lumière ou d’aération, installations électriques dangereuses, hauteurs et surfaces insuffisantes… Il inclut également les logements en situation de péril, c'est-à-dire présentant un risque sur la stabilité ou la solidité des ouvrages. C'est notamment le cas lorsqu'un immeuble menace la sécurité des habitants, des voisins ou des passants par risque d'effondrement.

Chaque jour, les agents municipaux amenés à se déplacer sur le terrain dans le cadre de leurs missions, font remonter au maire les situations qui leurs semblent problématiques. Des signalements de logements correspondant à ces critères sont aussi reçus par la Ville. Effectués par les locataires de ces logements eux-mêmes, mais aussi par des voisins, des habitants ou encore des partenaires sociaux, ces signalements sont ensuite traités par les agents du Service Cadre de vie. Assermentés, ces derniers se rendent ensuite à domicile afin d’évaluer le degré de danger des habitations. Un diagnostic est alors établi. Un rapport circonstancié est réalisé et diverses procédures s’engagent.

Pour les procédures concernant l’insalubrité, celles-ci peuvent aller de l'intervention de médiation auprès du propriétaire, pour qu'il réalise des travaux correctifs, ou à défaut à l’engagement d’une procédure d’insalubrité du logement après saisine de l'Agence Régionale de la Santé (ARS), qui obligera le propriétaire à réaliser les travaux. En cas de récidive ou de récalcitrance de ces propriétaires, des poursuites pénales peuvent être engagées par la Ville.

Des situations d’urgences sanitaires peuvent également parfois être générées par les occupants des logements eux-mêmes, par exemple dans le cas de personnes atteintes du syndrome de Diogène.

Un immeuble peut présenter un danger pour la sécurité de ses occupants, des voisins ou des passants, au vu de sa solidité : risque d'écroulement d’un escalier, d’un balcon, de la toiture, d’un plancher, des fondations, équipements communs défectueux… La loi permet alors au maire d’intervenir afin de prescrire aux propriétaires les mesures appropriées pour y remédier.

La procédure prend la forme d'un arrêté de mise en sécurité selon le degré de dangerosité. Il peut s’agir soit d’un arrêté de péril non imminent, où le maire met en demeure le propriétaire de réaliser des travaux destinés à éliminer les risques, soit d’un arrêté de péril imminent, ordonnant l’exécution de travaux d’urgence et l’évacuation de l’immeuble. En cas de non-exécution des travaux, la municipalité doit procéder à la réalisation d'office des travaux conservatoires aux frais du propriétaire.

Pour accompagner au mieux les locataires dans cette situation parfois douloureuse, un suivi social est effectué par le Centre Communal d’Action Sociale (CCAS), afin notamment de les aider à trouver un hébergement d’urgence et, pour les personnes éligibles au logement social, à se reloger.

Pour éviter d’en arriver à ces situations d’urgences, la municipalité a également entrepris une politique active en matière de prévention de l’habitat indigne. Dans ce domaine, elle a mis en place plusieurs dispositifs destinés à agir en amont afin de garantir la qualité de son parc locatif.

La Ville a aussi choisi de se doter d’un outil juridique destiné à affermir ses moyens d’actions préventifs. Elle a notamment innové en mettant en place, dès 2018, le permis de louer. Cette formalité permet de s’assurer que des logements indignes, indécents ou dangereux ne soient pas proposés à la location par des marchands de sommeil, notamment auprès des publics les plus vulnérables.

Son obtention est désormais obligatoire pour tout propriétaire désirant mettre en location un bien immobilier, de quelque nature qu’il soit, en instaurant en amont un contrôle technique et sanitaire de ce bien. Tous les logements sont concernés, à l’exclusion de ceux des bailleurs sociaux et de ceux qui appartiennent aux personnes morales de droit public.

Le permis de louer a également contribué à limiter le phénomène des divisions pavillonnaires, c’est-à-dire le fait de diviser une maison individuelle en plusieurs appartements. Ce phénomène, qui s’est un temps développé sur la commune, reste courant en Seine-Saint-Denis. Non encadré, il a généré la création de logements indignes qui constituent l’essentiel des procédures du Service Communal d’Hygiène et de Santé.

Toute personne contrevenant à cette formalité est passible d’une amende en cas de location d’un logement dont le permis de louer a été refusé : jusqu'à 15 000 € pour un particulier et jusqu'à 75 000 € pour un professionnel de l'immobilier.

Enfin, l’encadrement des divisions pavillonnaires via l’instauration du permis de louer permet aussi à la commune de prévenir les conséquences en termes de saturation des équipements : écoles, accueils de loisirs, mais aussi sur l’occupation de l’espace public, stationnement, gestion des déchets, des réseaux d’eau et d’assainissement, sous-dimensionnés pour fonctionner de manière optimale.

Par ces différentes actions, la Ville contribue à offrir à chacun un logement décent, respectueux de la santé de ses occupants, et protéger ainsi les plus fragiles. Un travail difficile et de longue haleine pour lequel elle entend utiliser tous les moyens dont elle dispose pour engager la responsabilité des professionnels (agences immobilières, bailleurs) ou des particuliers qui loueraient des logements insalubres et indignes sur la commune.